Продажа доли в квартире: Можно ли продать и как правильно

Что такое доля в квартире и какой она бывает

Доля в квартире - это часть имущественного права на владение определенной части жилплощади совместно с другими совладельцами.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 244) собственность бывает двух видов: долевая и совместная. Последний вариант означает, что недвижимостью, разделенной на доли, владеют несколько человек. Возникнуть данный вид права может в таких случаях:

• Наследование жилплощади несколькими наследниками;
• Покупка квартиры или принятие в дар двумя и более совладельцами;
• Недвижимость разделена между супругами.

Размер доли всегда указан в правоустанавливающих документах на жилье. Существует два варианта доли в квартире:

1. Идеальная - определенная часть от целой площади квартиры. Например, если у недвижимости есть два собственника, их доли будут обозначены ½;
2. Натуральная - выражается в виде отдельной комнаты или количестве квадратных метров.

Покупатель охотнее заключает договор купли-продажи натуральной доли в квартире. В этом случае он получает в собственность отдельную комнату, которой никто, кроме него, не будет пользоваться. 

Как выделить продаваемую долю в квартире

Если один из собственников части недвижимости захочет заключить договор продажи доли в квартире, ему необходимо установить четкие параметры своих владений, то есть выделить долю. Согласно ГК РФ, ст. 252 сделать это можно двумя способами:

• Согласовать с другими совладельцами;
• Решить вопрос через суд.

Если другие собственники жилплощади дадут разрешение на выдел доли в натуре, необходимо подготовить соответствующее соглашение и внести изменения в базу Росреестра. В результате регистрационных действий вы получите на руки выписку ЕГРН. В справке будут указаны параметры недвижимости, имена всех собственников и размер части имущества, закрепленный за каждым их них. Только после выделения доли в квартире реально осуществить ее продажу.

Заказать выписку из ЕГРН о характеристиках объекта можно не только на бумаге через Регпалату или МФЦ. Справку можно получить онлайн на ЕГРНка.инфо в электронном виде. Заказать бланк вправе любое заинтересованное лицо, зная адрес или кадастровый номер квартиры.

Что нужно сделать для продажи своей доли

Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.

Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:

• Площадь продаваемой части жилплощади;
• Стоимость;
• Порядок проведения расчетов;
• Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
• Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.

Если в течение месяца никто из других собственников квартиры не изъявил желания приобрести имущество, продавец может заключать договор купли-продажи с другим лицом. Продать долю в квартире можно раньше указанного срока, если совладельцы напишут отказ от покупки.

Перед покупкой доли в квартире потенциальный собственник должен осуществить юридическую проверку квартиры. Проверить технические параметры жилплощади и ее юридические нюансы можно с помощью выписки из ЕГРН. Каждый объект недвижимости и земельный участок подлежит обязательной госрегистрации (ФЗ РФ № 218). На основании данных, внесенных в учетную базу росреестра, формируется информационная справка ЕГРН.

Из справки ЕГРН вы сможете узнать, кто и на каких основаниях владеет недвижимостью, технические параметры объекта, наличие обременений. Получить такие данные можно онлайн в течение часа через сервис EGRNKA.INFO.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Что будет, если не отправить извещение

Первоочередное право на покупку долю в квартире имеют совладельцы жилплощади. Если продавец не отправил уведомление и не получил отказ от сделки, другие собственники вправе подать исковое заявление в суд. Обжаловать договор купли-продажи другие владельцы общей долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента заключения сделки. Если суд удовлетворит требование истца, имущество перейдет в его собственность. Долевой собственник должен будет внести такую же сумму за часть квартиры, которую заплатил первый покупатель.

Совладелец, имеющий первоочередное право на приобретение части имущества, может обратиться в суд в таких случаях:

• В уведомление о продаже доли в квартире указаны сумма выше, чем была предложена третьему лицу;
• Купля-продажа состоялась раньше, чем через месяц после отправки извещения;
• Один из совладельцев изъявил желание купить долю, но продавец продал ее другому покупателю.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Продажа доли в квартире - это многоэтапный процесс. Продавец должен уведомить других собственников, собрать пакет документации, составить текст договора купли-продажи, заверить сделку у нотариуса и зарегистрировать переход имущественного права в Росреестре. Перед началом процедуры необходимо оценить реализуемое имущество и определить его продажную стоимость.

Поиск, кому продать долю

Продать часть жилплощадь вы можете:

• Совладельцам - сделка может носить добровольный или принудительный характер. В первом случае продавец самостоятельно устанавливает стоимость имущества и предлагает выкупить его совладельцам. Второй вариант предполагает признание части собственника значительной и решение вопроса через суд;
• Третьим лицам - если другие собственники квартиры не хотят покупать долю, ее можно продать иному заинтересованному лицу. Отказ о выкупе должен быть оформлен в письменном виде; 
• Кредиторам - если имущество находится в залоге, его могут продать без согласования с собственником. Торги назначаются в случае невыполнения обязательств владельца по кредиту.

Подготовка документов

Для продажи доли в квартире собственник должен подготовить такие документы:

• Паспорта участников сделки;
• Договор купли-продажи квартиры;
• Подверждение об уведомление совладельцев имущества о предстоящей сделки и их письменный отказ от выкупа;
• Выписка из ЕГРН на квартиру;
• Техпаспорт квартиры;
• Технический план;
• Разрешение на операцию от мужа (жены) продавца;
• Документ о согласии опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетнего гражданина;
• Документ, на основании которого собственник владеет имуществом.

Если субъекты сделки не могут лично присутствовать при заключении купли-продажи их интересы могут представлять уполномоченные лица. При этом они обязаны предъявить доверенность.

Составление договора купли-продажи

Согласно ст. 42 ФЗ РФ № 218 договор купли-продажи доли недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному заверению. Данное действие позволяет защитить интересы заинтересованных сторон - продавца, покупателя и совладельцев недвижимости.

Текст соглашение о продаже доли в квартире должен содержать следующие сведения:

• Данные субъектов сделки (ФИО, адреса регистрации);
• Описание предмета сделки (адрес, кадастровый номер, технические характеристики);
• Список документов, на основании которых оформлено соглашение;
• Подтверждение, что другие дольщики отказались от выкупа части жилплощади;
• Стоимость недвижимость;
• Порядок проведения расчетов;
• Правила передачи имущества;
• Права и обязательства участников сделки;
• Дата заключения договора.

Правильно составить текст соглашения поможет нотариус. Перед подписание договора о продаже необходимо тщательно проверить каждое слово. Незначительная ошибка в данных может стать причиной признания сделки недействительной.

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

Покупатель вправе полноценно распоряжаться имуществом после регистрации ДКП в Росреестре. Чтобы оформить права собственности на недвижимость, необходимо предоставить госрегистратору следующие бумаги:

• Заявление установленного образца;
• Паспорта участников сделки;
• Договор купли-продажи доли в квартире;
• Отказ от совладельцев жилплощади от первоочередного права покупки части;
• Выписка на объект из ЕГРН.

Перечисленные документы любая из сторон сделки может подать в росреестр или МФЦ. Госрегистратор рассмотрит заявление и в течение 7-10 дней, зарегистрирует права нового владельца. После регистрационных действий покупатель получить новую выписку из ЕГРН с подтверждением своих полномочий.

Уплата налогов с продажи имущества

Согласно действующему НК РФ граждане обязаны вносить в госказну налог с полученной прибыли. Данная норма также распространяется на сделки с недвижимостью. Продавец имущества обязан оплатить 13% от его стоимости. 

Освобождение от налога предусмотрено в таких ситуациях:

• Стоимость выделенной доли не превышает 1 млн рублей;
• Недвижимость находится в собственности продавца более пяти лет;
• Цена продажи и покупки имущества равнозначны.

Каждый продавец недвижимости вправе получить налоговый вычет после оформления купли-продажи. Данная процедура регламентируется ст. 220 НК РФ.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Продажа доли возможна при соблюдении действующих норм законодательства.

Если доля меньше минимальной части

Росреестр не зарегистрирует сделку, если нарушены допустимые минимальные размеры части недвижимости. Каждый из совладельцев квартиры не может продать свою часть, если ее размер менее 10 кв. м.

Если один из собственников несовершеннолетний

Для продажи части недвижимости, которой владеет несовершеннолетний ребенок, вам необходимо заручиться согласием опеки. Также взамен продаваемой жилплощади собственнику нужно предоставить равноценное жилье.

Если квартира куплена в ипотеку

В данном случае недвижимость находится в залоге у банка. Поэтому необходимо получить разрешение на продажу от кредитора. Залогодержатель может передать обязательства по ипотеке новому собственнику. Если же кредит погашен, банк снимает обременение и сделка проводится в обычном режиме.

Узнать, есть ли какие-либо обременения на недвижимости, можно с помощью выписки из ЕГРН. Проверить эту информацию можно онлайн на портале ЕГРНка.инфо.

Если вы находитесь в браке

Если владелец приобретал недвижимость находясь в законном браке, перед продажей доли необходимо получить письменное разрешение от супруга (супруги) на куплю-продажу. Согласие необходимо заверить в нотариальной конторе.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Проще и быстрее оформить продажу доли с другим совладельцем. При этом нет необходимости ждать 30 дней до подписания ДКП. Если второй собственник готов выкупить вашу часть квартиры, можно сразу обращаться к нотариусу и оформлять продажу.

Если два собственника согласились купить долю

В случае, если квартирой владеют три человека, продавец должен предложить выкупить свою часть обоим совладельцам. Если они готовы к сделке, собственник может выбрать один из следующих вариантов действий:

• Продать долю первому согласившемуся лицу;
• Выбрать покупателя по своему усмотрению;
• Разделить свою часть между претендентами;
• Решить вопрос на общем собрании.

Чтобы не доводить дело до суда, лучше найти компромисс и урегулировать ситуацию мирно.

Продажа части доли

Если вы хотите продать свою часть квартиры, но при этом сохранить право регистрации на территории жилплощади, можно разделить свою долю на две части. Одну из них можно продать, а для другой остаться владельцем.