Как купить квартиру в 2024 году правильно

Что нужно знать перед покупкой

Какие шаги необходимо выполнить для приобретения квартиры задумывается каждый человек, который решился на приобретение жилья. Подготовка к сделке состоит из таких этапов:

1. Поиск жилплощади, которая подходит по параметрам;
2. Проверка объекта и собственников на юридическую чистоту;
3. Подготовка необходимых документов.

Прежде чем приступить к поиску подходящего варианта объекта, нужно определиться, какая именно квартира вам нужна. Сколько в ней должно быть комнат, на каком этаже и в каком районе вы хотели бы жить. После этого можно приступать к анализу рынка недвижимости. Если для подходящей жилплощади вам хватает финансовых возможностей, можно приступать к проверке конкретных квартир.

Купить квартиру можно в новостройке или с рук, на вторичном рынке. При покупке первичного жилья, нужно тщательно проверять документы застройщика, наличие у него разрешительных документов, заявленные даты сдачи объекта на официальных источниках информации.

Если вы планируете приобрести квартиру на вторичном рынке, необходимо изучить параметры жилья, проверить владельцев на юридическую чистоту. Характеристики объекта и история передачи имущественного права на объект зафиксированы в базе росреестра. Получить эти данные вправе любое заинтересованное лицо. Информация выдается в виде выписки ЕГРН.

Справку из Росреестра вы можете заказать на онлайн-сервисе ЕГРНка.инфо. Электронный формат бланка равнозначен бумажному и будет готов в течение часа после подачи заявки.

Какие риски есть при покупке квартиры

Приобретение недвижимости, особенно на вторичном рынке, связано с определенными рисками для покупателя. Документы на жилье могут оказаться поддельными или на квартиру после оформления купли-продажи будут претендовать другие собственники.

Основные риски при покупке жилплощади:

• Поддельная доверенность - если продавец не может лично присутствовать на сделке, он вправе передать полномочия доверенному лицу. Чтобы избежать мошенничества, нужно тщательно проверять, совпадают ли паспортные данные продавца с информацией, указанной в доверенности;
• Отсутствие согласия на продажу совладельцев имущества - квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно продать только с согласия всех дольщиков;
• Наличие других наследников - если продавец получил недвижимость по наследству, он должен обеспечить прозрачность сделки, предоставив нотариально заверенное заявление об отсутствии иных наследников;
• Неприватизированная недвижимость - продажа муниципальной недвижимости запрещена, поскольку продавец не является законным правообладателем;
• Задолженность за коммунальные услуги - прежде чем решиться на покупку квартиры, убедитесь, что у владельца нет долгов по коммунальным платежам. Иначе вам придется самостоятельно их погашать;
• Покупка новостройки - приобретение жилого помещения в недостроенном доме - это всегда риск. Нет гарантий, что застройщик выполнит обязательства перед дольщиками и вовремя сдаст объект.

Как защититься от мошенников

Если вы хотите купить квартиру и не хотите попасться на удочку мошенников, нужно проверить сам объект и его собственника на юридическую чистоту.

Проверить документы владельца

Для оформления купли-продажи продавец должен подготовить следующие документы:

• Паспорт;
• Выписку из ЕГРН;
• Документ-основание возникновения имущественного права;
• Техплан;
• Выписку из домовой книги, где указаны зарегистрированные жильцы;
• Справку из УК, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Перед покупкой квартиры, можно самостоятельно изучить характеристики недвижимости и полномочия продавца. Информация о зарегистрированных объектах хранится в базе Росреестра. Ознакомиться с ней можно, заказав выписку ЕГРН онлайн на портале ЕГРНка.инфо. Готовый документ можно получить в течение часа после подачи заявки.

Узнать, как часто и сколько раз квартира меняла владельцев

Если право собственности на жилплощадь передается регулярно, это верный признак, что с жилплощадью есть проблемы. Либо продавец скрывает какие-то технические недостатки, либо есть проблемы с документами. Прежде чем купить квартиру, которую часто продают, проконсультируйтесь с юристом или риэлтором.

Задать вопросы продавцу

Чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки, перед покупкой, нужно осмотреть жилплощадь. После осмотра недвижимости нужно задать владельцу такие вопросы:

• Кому принадлежат права собственности - желательно, чтобы куплю-продажу подписывал законный правообладатель, а не доверенное лицо;
• Как была приобретена квартира и оформлена ли она в Росреестре - согласно ФЗ РФ № 218 имущественные сделки с недвижимостью, которая не стоит на госучете, запрещены;
• Количество зарегистрированных жильцов - лучше, если на момент подписания сделки, в квартире не будет никто прописан;
• Есть ли у продавца жена (муж) - для продажи жилплощади необходимо разрешение от супруги (супруга) на сделку;
• Нет ли среди совладельцев жилья несовершеннолетних детей - для покупки квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетнее лицо, нужно получить согласие от опеки;
• Сколько лет продавец владеет недвижимостью - чем дольше имущество находится в собственности, тем меньше риск оспаривания сделки;
• Есть ли какие-то обременения - если квартира находится в залоге или на нее наложен арест, лучше отказаться от сделки.

Не вестись на дешевую цену

Каждый хочет приобрести жилье по привлекательной цене. Но важно помнить, что не всегда дешевая недвижимость оправдывает ожидания покупателя. Вас должны насторожить следующие схемы продажи жилплощади:

• Квартира с жильцом, который не использовал право на приватизацию, но не имеет другого жилья - по закону гражданин вправе пользоваться квадратными метрами по месту регистрации;
• Недвижимость, документы на которую, оформлены с нарушением закона - такой объект могут не зарегистрировать в росреестре, а куплю-продажу признать недействительной;
• Оплата имущества векселем - покупка квартиры по векселю запрещена законом. Если застройщик берет деньги в долг у дольщика и выписывает ему вексель, обязуясь вернуть долг недвижимостью, покупатель рискует. Поскольку в ценной бумаге речь идет о денежной сумме, а не об объекте недвижимости;
• Заключение предварительного договора купли-продажи - данное соглашение является подтверждением намерения сторон заключить основную сделку. Но это не гарантирует продажу недвижимости;
• Приобретение жилья через кооператив - этот вариант сделки связан с большими рисками. Недобросовестный застройщик может продать одну и ту же жилплощадь нескольким лицам.

Как проверить квартиру за час на юридическую чистоту?

Все объекты недвижимости и земельные участки подлежат обязательной регистрации В Росреестре. Любые изменения параметров имущества также фиксируются в базе ЕГРН. Чтобы получить представление о недвижимости, которую вы собираетесь купить, важно изучить выписку из ЕГРН. Документ содержит такие сведения:

• Наименование объекта;
• Целевое назначение;
• Базовые характеристики (адрес, площадь);
• ФИО зарегистрированных правообладателей;
• Вид обременений.

При проверке квартиры на юридическую чистоту необходимо, прежде всего, изучить раздел в справке «Особые отметки» и «Ограничение прав» . В них указаны существующие обременения. Продажа залоговой недвижимости производится на особых условиях. А любые имущественные сделки с имуществом, на которое наложен арест, запрещены до снятия обременения.

Выдачей выписок на объекты недвижимости и земельные участки занимается Росреестр. Получить справку можно в отделении госорганизации или через МФЦ. Этот процесс занимает до десяти дней. Если вам нужно срочно проверить квартиру на юрчистоту, проще и быстрее заказать отчет онлайн на сервисе ЕГРНка.инфо.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти информацию о квартире на публичной карте

Сведения об объектах, которые поставлены на кадастровый учет, используются для формирования публичной карты. Любое заинтересованное лицо может найти недвижимость с помощью интерактивного сервиса, заня индивидуальный номер или точный адрес. Чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, достаточно изучить общедоступные данные. Для более глубокого анализа потребуется заказать выписку ЕГРН.

Как правильно купить квартиру, чтобы не обманули?

Как купить собственную квартиру и избежать рисков хочет знать каждый потенциальный собственник жилплощади. Ниже представлены основные этапы процедуры.

Поиск подходящего варианта

Как показывает практика, наиболее благоприятное время для приобретения жилья это весна или осень. В летний период активность на рынке недвижимости снижается из-за отпускного сезона, а зимой - из-за неблагоприятных погодных условий. При выборе жилья нужно учитывать развитость инфраструктуры района, транспортную развязку, расстояние до работы, образовательных и медицинских учреждений.

Просмотр квартиры

Осматривать жилплощадь лучше всего днем. Внимательно изучите планировку объекта и сопоставьте ее с данными техплана. Если переоборудование не узаконено, продавец должен сделать это за свой счет. При просмотре квадратных метров обратите внимание на состояние стен, наличие плесени, уровень шумоизоляции, состояние труб и радиаторов. также не лишним будет поговорить с соседями. Они могут рассказать много интересного о продавце и о доме в целом.

Задаем вопросы продавцу

Список вопросов, которые необходимо задать продавцу при покупке квартиры, представлен выше. Лучше проводить опрос собственника лично. Если он отвечает не уверенно или путается в каких-то фактах, значит что-то скрывает. А это повод задуматься, стоит ли покупать такую квартиру.

Проверяем документы владельца

Если жилплощадь подходим вам по всем критериям и вы готовы оформить куплю-продажу, можно изучить документы. Список необходимых бумаг перечислен выше. Также вы можете самостоятельно проверить жилье, заказав выписку ЕГРН онлайн на сервисе EGRNKA.info.

Внесение аванса или задатка

Чтобы подтвердить намерение заключить договор купли-продажи, стороны могут подписать предварительное соглашение. При этом покупатель вправе внести аванс или задаток в счет стоимости недвижимости. Эта сумма является гарантией, что владелец не продаст квартиру другому лицу, а покупатель точно купит жилплощадь.

Скачать утвержденный типовой Образец договора.

Подписание договора купли-продажи и передача денег

Чтобы купить квартиру необходимо закрепить права и обязательства субъектов сделки в договоре купли-продажи. Соглашение оформляется в письменном виде и в ряде случаев подлежит нотариальному заверению. После подписания сделки, стороны производят взаиморасчеты: покупатель передает деньги, а продавец - ключи и документы на объект недвижимости.

Скачать утвержденный типовой Образец договора.

Регистрация квартиры в Росреестре, получение выписки ЕГРН

Стать полноправным собственником квартиры можно после регистрации сделки и перехода имущественного права на недвижимость в Росреестре. Подтверждением полномочий владельца является выписок из ЕГРН. Для того, чтобы зарегистрировать права, нужно предоставить договор-купли-продажи, заявление и квитанцию с оплатой госпошлины.

Оформление налогового вычета

Если вы решили купить жилье, можете рассчитывать на возврат от государства части внесенного ранее НДФЛ в виде имущественного вычета. Для оформления льготы необходимо иметь российское гражданство, быть плательщиком подоходного налога, иметь на руках выписку из ЕГРН и документ-основание возникновения имущественного права.

Как будет происходить сделка, если покупка через агентство?

Независимо от того, решили вы купить квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости, процедура будет состоять из одних и тех же этапов. Преимуществом обращения к риэлтору является, что агент берет на себя юридическое сопровождение сделки. Специалист несет ответственность за проверку документов на юридическую чистоту. За услуги риэлтора предусмотрено вознаграждение. Размер компенсации зависит от стоимости жилья и тарифов агентства.

Этапы покупки квартиры через агентство:

1. Поиск риэлтора - найти добросовестного посредника можно, опираясь на опыт знакомых, отзывы клиентов на специализированных форумах, личные предпочтения. При выборе агента нужно изучить лицензию и квалификацию;
2. Заключение соглашения о сотрудничестве - в договор необходимо включить такие пункты: риэлтор обязуется найти от трех до пяти вариантов жилья, соответствующих запросам клиента. Также в соглашение нужно добавить пункт, в котором указаны условия возвращения аванса;
3. Поиск подходящих вариантов - агент в установленный срок предлагает клиенту подходящие варианты недвижимости и вместе с ним проводит осмотр;
4. Выбор квартиры и проверка объекта на юридическую чистоту - после выбора подходящего варианта, риэлтор проверяет его на юридические нюансы и выносит решение о возможности покупки;
5. Заключение договора и регистрация сделки в Росреестре - после подписания купли-продажи, покупатель должен оформить имущества в собственность и получить выписку ЕГРН;
6. Оплата агентской комиссии - после того, как сделка завершена, риэлтор получает оплату за услуги.

Особенности покупки квартиры в различных ситуациях

Купить жилое помещение можно различными способами. Каждый из вариантов получения прав на недвижимость имеет свои особенности.

В ипотеку

Если покупателю не хватает средств на приобретение жилья, он вправе подать запрос в банк на одобрение ипотеке. В случае одобрения заявки, кредитор проводит оценку выбранного объекта и дает разрешение на покупку. В этом случае имущество до погашения кредита остается в залоге у банка. Информация обременения фиксируется в выписке ЕГРН.

С субсидией

Для приобретения квартиры можно, воспользовавшись одной из государственных субсидий по улучшению жилищных условий. Например, вы вправе воспользоваться программой «Молодая семья» для приобретения жилплощади. Для оформления сделки необходимо подготовить определенный пакет документации предусмотренный конкретными условиями.

За материнский капитал

Покупатель вправе использовать маткапитал для покупки жилплощади. Также эту сумму можно потратить на погашение процентов по ипотеке или в качестве первоначального взноса.

По военной ипотеке

Для получения возможности покупки квартиры на льготных условиях, военнослужащий должен быть гражданином РФ и стать на учет в реестр членов программы. Через три года после участия в накопительной системе, заявитель может оформить ипотечный займ на покупку жилья.

В новостройке по ДДУ

Купить жилье в новостройке можно на любом этапе строительства. Отошения застройщика и дольщика оформляются в договре долевого участия. После регистрации соглашения в Росреестре, строительная компания получает деньги от покупателя. В указанный в ДДУ срок собственник МКД обязан передать ключи от жилплощади новому владельцу и оформить переход имущественного права в ЕГРН.

По переуступке

Договор переуступки содержит реквизиты основного соглашения купли-продажи и реквизиты лица, которому покупатель переуступает свои права на недвижимость. Сделку также необходимо регистрировать в Росреестре.

В рассрочку

Как правило, купить жилую квартиру в рассрочку можно напрямую от застройщика в новостройке. В этом случае не нужно получать согласие банка. Условия рассрочки могут быть разными, в зависимости от требований продавца.

Покупка с риэлтором

Если вы решили воспользоваться услугами агента, необходимо заключить с ним договор на предоставление услуги. При этом данные риэлтора в основном соглашении на покупку указывать не нужно. Субъектами сделки являются покупатель и продавец.

Одновременная продажа и покупка другой квартиры

Встречная или альтернативная сделка характеризуется тем, что покупатель вашей недвижимости дает вам время на поиск нового жилья. Взамен вы можете снизить стоимость продаваемой недвижимости.

Покупка в другом городе

Оформить сделку можно лично или через доверенное лицо. Основная сложность покупки жилплощади в другом городе - вы не знаете особенностей региона и местного рынка недвижимости. Поэтому лучше воспользоваться помощью профессионалов. Также необходимо самостоятельно проверить квартиру с помощью доступных документов - выписки ЕГРН.