Проверка участка перед покупкой: как проверить, куда смотреть, что спрашивать у продавца

Какие сведения содержит выписка

Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.

Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег. 

Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.

Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке. 

Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.

Документ содержит:

• кадастровый номер участка. Это значит, что он состоит на учете в Росреестре и у него определены границы;
• адрес ЗУ;
• площадь;
• кадастровую стоимость. Она является базой для начисления налога на недвижимость. Вы сразу сможете рассчитать примерный размер налога (КС*0,3% от стоимости);
•  категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• ФИО собственника;
• имеющиеся обременения (залог, арест, наличие владельцев, которые не разрешили продавать объект недвижимости без их участия).

Также наличие обременений вы можете проверить на публичной кадастровой карте, которая доступна на сайте ЕГРНка. Вы узнаете фактическое расположение надела и его статус (стоит на учете или нет).

Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой?

Ежегодно совершаются сотни мошеннических сделок, в которых фигурируют земельные наделы. Поэтому проверка в основном нужна, чтобы оградить себя от потери финансов. Также участок нужно проверять на соответствие всем параметрам, указанным в документации, для избежания штрафов и судебных тяжб с госорганами и соседями.

Основные цели проверки:

1. Убедиться, что именно продавец является владельцем ЗУ. Наиболее верный путь выяснить это —  взять выписку ЕГРН из Росреестра на сайте. Она предоставляется всем желающим, а не только собственнику.
2. Выяснить, кто раньше был владельцем ЗУ и когда осуществился переход прав собственности.
3. Узнать размеры, точное расположение земельного надела. Выяснить, где проходят границы с соседними участками.
4. Выяснить, верно ли в документах указано назначение ЗУ. На некоторых землях нельзя возводить жилые здания.
5. Убедиться, что на землю не наложены обременения. 

Какие документы спрашивать у собственника?

Владелец земельного надела по требованию покупателя должен предоставить пакет документов. Обратите внимание на то, что некоторые из них могут отсутствовать по причине изменения кадастрового законодательства в 2017 году.

Свидетельство о праве собственности

Выдача свидетельств была отменена в 2017 году, поэтому у собственника его может не быть. Также этого документа не у тех, кто получил участок до 2000 года или унаследовал его. В свидетельстве нет особой информации, но оно указывает на правоустанавливающие документы владельца. Эти сведения, а также паспортные данные продавца надо обязательно сверить.

Юристы рекомендуют снять ксерокопию со свидетельства.

Правоустанавливающие

Правоустанавливающие документы могут быть разными:

• договоры мены, купли/продажи, дарения;
• постановление о выделении земельного надела;
• документы о получении наследства;
• судебное постановление;
• соглашение о получении доли и др.

По правоустанавливающим документам можно определить, на каких основаниях и когда осуществлялся переход прав собственности. Их надо проверить на подлинность, правильность составления согласно действующему законодательству. Также правоустанавливающие документы сопоставить с остальными, чтобы убедиться, что данные везде совпадают.

Кадастровый паспорт, кадастровый план (до 2008 года) 

С 2017 года кадастровые паспорта отменены, но они есть у многих собственников. Из них можно выяснить сведения о:

• границах надела;
• смежных ЗУ;
• категории земель и видах разрешенного использования.

По кадастровому паспорту (плану) сверяют:

• проведено ли межевание;
• соответствие границ с соседями реальному положению дел;
• систему координат, в которой устанавливались границы;
• категорию и назначение ЗУ.

Паспорт продавца

Продавец должен предъявить оригинал паспорта гражданина РФ. Все данные нужно внимательно сверить. Фамилия, имя, отчество должны совпадать вплоть до одной буквы. То же самое касается и остальной информации. В паспорте должны быть вклеены фото по достижении 25, 45 лет.

Документ не должен быть излишне потертым или порванным, все его страницы должны содержать водяные знаки. 

Землеустроительное дело

Этот документ выдается после проведения межевания. В нем указываются границы надела и их согласование, организация, которой проводилось межевание, ответственные лица.

Если межевание проводилось предыдущими владельцами, то землеустроительного дела у продавца может не быть. Следует попросить взять его копию.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Путем личного обращения

При личном обращении документ можно получить в МФЦ, отделениях Росреестра, но это занимает достаточно много времени (3-5 дней). В госучреждения нужно предоставить паспорт и написать заявление в установленной форме. К документам прилагается квитанция об оплате госпошлины. Регистратор назначает дату, в которую документ будет готов и его можно будет забрать.

На что обращать внимание при сделке

Выделим основные факторы, на которые покупатель должен обратить внимание. 

Соответствие продаваемой площади по документам и фактически

Перед покупкой нужно обязательно съездить на участок и провести сверку площади, ее можно измерить самостоятельно или пригласить геодезистов. Затем нужно удостовериться, что участок располагается на карте вы указанном месте, а соседними наделами владеют именно те люди, которые указаны в документах.

Какие полномочия собственника

Собственник может не участвовать в сделке, иногда вместо него действует доверенное лицо, у которого должна быть нотариально оформленная доверенность. Желательно посетить нотариуса, который ее выписывал, чтобы убедиться наверняка, что доверенное лицо не является мошенником.

У продавца нужно попросить справки, что он не состоит на учете у психиатра или нарколога. Но лучшим вариантом будет проведение медицинского освидетельствования перед проведением сделки. Это обязательно нужно делать, если:

• продавцу больше 60-65 лет;
• владелец ведет себя неадекватно;
• у продавца заметны признаки алкогольной или наркотической зависимости.

Имеются ли обременения или ограничения на участке

Обременения и ограничения, наложенные на участок, видно из выписки ЕГРН. К ним относятся:

1. Арест. Накладывается на объект недвижимости, если у владельца имеются задолженности.
2. Аренда (более одного года). Продажа арендованного участка в этом случае будет незаконна.
3. Залог. ЗУ находится в залоге, поэтому его в любой момент может забрать залогодатель, при несоблюдении условий сделки владельцем надела.
4. Сервитут. Это ограничение права пользования землями, которое при смене собственника сохраняется. Сервитут может быть наложен договором, завещанием, решением судебных органов.
5. Доверительное управления. Продавец не является собственником, а лишь распоряжается землей во время отсутствия законного владельца.
6. Запрет на использование земель по собственному управлению, наложенное природоохранными и другими организациями. 

Какой вид разрешенного использования земельного участка

Правовой статус участка указывает на то, по какому назначению его можно использовать. 

Виды:

1. Для индивидуального жилищного строительства. На таких участках можно возводить хозпостройки, жилые дома (не больше трех этажей), выращивать овощи/фрукты.
2. Для ведения подсобного хозяйства. Подходит для выращивания с/х культур, строительства жилья, разведения скота, домашней птицы.
3. Для ведения хозяйства на полевых ЗУ. На этих землях можно выращивать с\х культуры, но строить ничего нельзя.
4. Садоводство. Земля предназначена для выращивания винограда, плодовых деревьев, многолетних кустарников строительства жилого дома и строений.
5. С/Х использование. Такие наделы предназначены для выращивания овощей, разведения животных и возведения перерабатывающих строений, складов.

Распространенные способы мошенничества

Наиболее часто используются два вида мошенничества:

1. Подделка документов. Мошенники продают землю по поддельной доверенности, предоставляют фальшивые документы на ЗУ. Поэтому нужно всегда встречаться с законным владельцем, а также привлекать к проведению сделки опытного юриста.
2. Указание в документах более низкой стоимости. Продавец предлагает в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чтобы меньше платить налогов. Но по факту ему на руки передается больше денег. Затем продавец расторгает сделку и возвращает покупателю только деньги, которые были указаны в документе.