Продажа квартиры с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Согласно ФЗ РФ № 256 и Гражданскому Кодексу купля-продажа квартиры с материнским капиталом не запрещена. Указанные нормативные акты описывают нюансы сделки, особенности использования маткапитала, правилах проведения юридических операций с имуществом несовершеннолетнего ребенка.

Законодательными актами установлено, что родители или законные опекуны обязаны обеспечивать ребенку достойный уровень жизни, жить вместе с ними на одной жилплощади и позаботиться о выделении доли в объекте недвижимости. Основная задача взрослых по отношению к детям - не нарушать нормы закона. Соблюдение нормативом контролируют органы опеки и попечительства.

Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал

В ГК РФ (ст. 36, 37) регламентированы особенности продажи квартиры с материнским капиталом. Согласно установленным нормативам имущественной сделки характерны следующие нюансы:

• Реализуемое имущество должно быть общей собственностью всех членов семьи;
• Если жилплощадь приобреталась в ипотеку и оформлялась на одного собственника, необходимо перевести объект в совместное имущество, то есть, оформить нотариальную обязанность перед продажей квартиры с материнским капиталом;
• Если совладельцами является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. Лицо, достигшее восемнадцатилетия, пишет согласие самостоятельно;
• После оформления договора купли-продажи на квартиру с мат капиталом, ребенок должен получить равноценную долю в другой жилплощади;
• Одобрение опеки - это обязательное условие имущественной сделки. Также необходимо заручится согласием Пенсионного фонда и банка (если для покупки недвижимости использовались заемные средства);
• Перед продажей квартиры с маткапиталом, необходимо подготовить для проживания новую жилплощадь;
• Предоставить комиссии из опеки доказательства, что права ребенка не будут ущемлены;
• Имущественные прав на жилье распределяются в равных долях между всеми членами семьи;
• Доли детей в квартире сохраняются после развода родителей при продаже жилья;
• Любой член семьи, который проживает и зарегистрирован на территории продаваемой жилплощади имеет право на собственные квадратные метры в новой квартире;
• Если собственник владеет квартирой менее пяти лет, при продаже он должен внести налог.

Какие сроки продажи

Подписать договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом возможно в любое время после регистрации имущественного права в Росреестре. Основное условие - получить согласие от надзорного органа опеки. Без разрешения сделка не пройдет регистрацию в росреестре, а нотариус не заверит договор своей подписью.

После оформления продажи жилплощади с маткапиталом необходимо зарегистрировать переход имущественных прав в Росреестре. Новый собственник получает на руки бумажную выписку ЕГРН. Документ в течение месяца необходимо предоставить в отдел опеки. 

Выписка ЕГРН - это универсальный документ, который содержит характеристики объекта недвижимости и подтверждает полномочия владельца объекта. Чтобы удостовериться в юридической чистоте жилья, необходимо изучить сведения, зафиксированные в справке. заказать бланк возможно онлайн на сервисе ЕГРНка.инфо.

Пошаговая инструкция как продать квартиру с материнским капиталом

Продажа квартиры, для приобретения которой использовался материнский капитал, имеет свои особенности. Помимо стандартных этапов обычного договора купли-продажи недвижимости, необходимо заручится согласием некоторых госорганизаций и заверить сделку у нотариуса.

Получение разрешения органов опеки и ПФР

Имущественные сделки, где фигурируют несовершеннолетние дети, и предметом договора является общая долевая собственность, подлежат обязательному нотариальному заверению. Чтобы нотариус подписал куплю-продажу, предварительно нужно получить разрешение от опеки.

Чтобы получить одобрение надзорного органа, собственник жилья должен написать заявление, подготовить определенный пакет документов и предоставить доказательства, что права ребенка не будут ущемлены. Согласно ФЗ РФ № 48, ст. 21 срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. За указанный период руководитель муниципального образования должен выдать разрешение на продажу квартиры с материнским капиталом или обоснованный отказ на проведение сделки.

Если для покупки квартиры использовался маткапитал, необходимо обеспечить долями каждого члена семьи. Это требование Пенсионного фонда РФ. Доли в ипотечной недвижимости можно выделить после погашения ипотеки и снятия обременения в росреестре. Если этого не сделать сделку по продаже квартиры с мат капиталом признают незаконной.

Выделить доли для детей или материальной компенсации

Выделить долю несовершеннолетнему лицу можно в новой квартире или на территории жилплощади близкого родственника. Для получения одобрения от органов опеки, необходимо подготовить предварительное соглашение на покупку нового жилья и договор купли-продажи квартиры с маткапиталом.

Вместо доли в общем имуществе детям можно выплатить материальную компенсацию в размере стоимости полагающейся части жилья. Если опека пойдет на такие условия, необходимо в банке открыть счет на имя ребенка и перевести на его реквизиты денежные средства. Деньгами могут распоряжаться дети самостоятельно после достижения совершеннолетия. Также родители вправе использовать сумму для удовлетворения нужд сына или дочери, например, для улучшения жилищных условий.

Подготовить документы для продажи квартиры

Для получения одобрения от местного органа опеки на продажу квартиры с материнским капиталом необходимо подготовить следующие документы:

• Заявление от родителей или законных опекунов несовершеннолетнего ребенка;
• Паспорта всех участников сделки (если детям еще нет четырнадцати лет - свидетельство о рождении);
• Документы на недвижимость (выписка ЕГРН, документ-основание приобретения права собственности, техпаспорт);
• Разрешение на сделку от банка, если квартира была приобретена в ипотеку;
• Согласие от Пенсионного фонда;
• Сертификат на выдачу маткапитала;
• Разрешение на проведение юроперации от мужа (жены);
• Согласие остальных совладельцев, в том числе несовершеннолетних лиц, у которых есть доля в общем имуществе;
• Договор страхования на квартиру;
• Предварительные соглашения купли-продажи на реализуемую и приобретаемую жилплощадь.

Это базовый пакет бумаг, которые необходимо собрать для продажи квартиры с материнским капиталом. В зависимости от конкретного объекта и нюансов сделки он может быть расширен дополнительными бланками.

Выписка ЕГРН входит в стандартный перечень документов, которые понадобятся для проведения любой имущественной операции. В справке указаны параметры объекта, ФИО его законных собственником, данные об имеющихся обременениях. Информация представленная в документе является актуальной на момент оформления. Получить ее можно в электронном виде в течение часа через портал ЕГРНка.инфо.

Найти покупателя для покупки

Чтобы не терять время, лучше до подачи заявления в опеку на одобрение продажи квартиры с материнским капиталом составить предварительные соглашения с потенциальным покупателем недвижимости. В тексте договора нужно указать ФИО всех совладельцев с указанием размера долей.

Если новое жилье будет приобретаться в ипотеку, кредит можно заранее оформить на одного из родителей. Это будет являться гарантией совершения продажи недвижимости с семейным капиталом с последующим обеспечением детей частью жилплощади.

Скачать утвержденный типовой Образец заявления для органганов опеки.

Заключить сделку купли-продажи

Договор купли-продажи на квартиру с материнским капиталом отличается от стандартного соглашения наличием пунктов об особом порядке взаиморасчетов между субъектами сделки и указанием размера долей, закрепленных за каждым членом семьи. Текст документ включает следующие разделы:

• Реквизиты сторон;
• Права и обязанности субъектов соглашения;
• Документы-основания для заключения купли-продажи;
• Стоимость недвижимости;
• Дата расчета покупателя с продавцом;
• Наличие задатка и его размер;
• Размер госсубсидии и документальное подтверждение (сертификат на маткапитал);
• Подписи участников сделки;
• Реквизиты банковских счетов для взаиморасчетов;
• Подпись нотариуса.

Получить денежные средства

Покупатель недвижимости переводит деньги за объект на банковский счет продавца или же можно использовать специальную ячейку. Выполнение финансовых обязательств возможно, лишь после подписания купли-продажи и окончательного одобрения сделки опекой.

Регистрация квартиры в Росреестре на нового владельца 

Вы станете законным собственником квартиры после того, как получите выписку ЕГРН с подтверждением своих полномочий. Документ выдается новому правообладателю после регистрации перехода имущественного права на жилье и внесения соответствующей записи в базу данных.

Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

Уведомить опеку о совершении продажи имущества и выполнении условий, на которых было выдано разрешение, необходимо в течение месяца после оформления прав в Росреестре. Государственный надзорный орган контролирует использование субсидии, предназначенной для ребенка. Поэтому, чтобы избежать проблем и возможности оспаривания купли-продажи квартиры с материнским капиталом, не стоит нарушать установленные нормативы.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Покупатель жилплощади, которую бывший владелец приобретал за маткапитал, может столкнуться с тем, что продавец не выделил доли всем членам семьи. В этом случае, сделку можно оспорить в суде, признать нелегитимной. Тогда недвижимость возвращается в собственность продавца, а покупателю получает назад деньги.

Основной риск для продавца - отсутствие разрешения на сделку от уполномоченных инстанций. Если опека или Пенсионный фонд не одобрили сделку, ее могут признать недействительной, а на собственников наложить обязательства по выплате компенсации.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Сведения об объектах недвижимости и земельных участках, которые поставлены на госучет, используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ, С помощью интерактивного сервиса любое заинтересованное лицо сможет найти нужный объект, определить его месторасположение и параметры. При необходимости заказать справку.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Если недвижимость находится в собственности менее трех лет, после ее продажи необходимо оплатить налог. Эта норма также относится к жилью, для приобретения которого использовался маткапитал. Сумма налога составит разницу между затратами на покупку объекта и прибылью после реализации каждой доли (13% от полученной прибыли).

Пример расчета:
Семья из четырех человек (родители и два ребенка) купили жилье за три миллиона и использовали для этого сертификат на материнский капитал. У каждого совладельца по четверти из общей долевой собственности. Через два года семья N решила продать квартиру за 3,4 миллиона. При этом доход на детские доли составил 1,7 млн руб. Согласно установленной налоговой базе каждый член семьи должен заплатить государству 13 000 рублей. Что в сумме составит 52 тыс. руб.