Переуступкой квартиры называется соглашение о передаче права требования приобретенного ранее объекта недвижимости по ДДУ. Эта сделка называется цессией, где в роли цедента выступает продавец, а цессионария - покупатель.
Действия относительно оформления переуступки квартиры регламентируются Гражданским Кодексом РФ (гл. 24) и ФЗ России № 214.
Продажа квартиры по переуступке отличается от стандартной сделки. Ведь дом еще физически и юридически не существует. Поэтому происходит передача не самого объекта и права собственности на него от продавца к покупателю, а права требования.
Иначе говоря, дольщик, купивший квартиру у застройщика по ДДУ в новостройке до момента завершения работ и сдачи дома может передать свою недвижимость другому лицу. Но по факту ее еще нет. Поэтому он переуступает свое право требования на жилплощадь.
С одной стороны, купить квартиру на этапе котлована - это реальная экономия, но есть ряд негативных последствий. Застройщик может затягивать сроки сдачи объекта или обанкротиться. Чтобы снизить риски при переуступке, необходимо учесть следующие нюансы:
Важно знать, что налог в размере 13 % от стоимость сделки обязан оплатить продавец.
Продать по переуступке квартиру в новостройке - это процесс не быстрый и многоэтапный. Для реализации процедуры нужно соблюдать определенный алгоритм действий.
Покупатель, который приобретает право требования имущества по договору переуступки, должен подготовить документы. Перечень указан в таблице.
|
Название |
Где можно оформить |
|
Должен быть на руках у предъявителя |
|
Утвердить в нотариальной конторе |
|
В финансовой организации, где оформлялся кредит |
|
Для ипотеки банк может затребовать: |
|
|
У независимого оценщика |
|
У работодателя. Документы заверить печатью. |
|
Документы должны быть на руках предъявителя |
|
В Кадастровой палате. |
|
В Психдиспансере |
|
В МФЦ или территориальном отделении гос структуры |
Подробный список документов, необходимый цеденту и где их можно взять, представлен в таблице ниже.
|
Вид документа |
Место оформления |
|
В наличии |
|
На руках |
|
Заверить у нотариуса |
|
У застройщика |
|
Заверить в нотариальной конторе |
|
В Росреестре |
|
Нотариально заверить |
|
Местное отделение уполномоченного органа или МФЦ |
|
В финансовой организации |
Как правило, застройщики требуют 2,5-5 % от стоимости квартиры, которую установил дольщик. Письменное согласие от строительной компании необходимо, чтобы сделка была признана правомерной. Если в ДДУ нет пункта с таким требованием, то застройщику нужно отправить уведомление о предстоящей юридической операции.
Компания должна выдать справку с подтверждением, что у дольщика нет задолженности. Если он не выполнил обязательства перед застройщиком, то они переходят к покупателю - рециссионеру.
Застройщик имеет право отказать в передаче прав требования. Оспорить его решение можно в суде. Исковое заявление составляется на основании Гражданского кодекса РФ (ст. 9) и Федерального Закона “О защите прав потребителей” (ст. 16).
Договор цессии должен содержать следующие сведения:
Если застройщик дал письменное согласие на заключение сделки, в цессии можно указать его обязанности перед новым владельцем. В этом случае он может требовать неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта.
Образец договора для скачивания: Договор уступки права.
Чтобы зарегистрировать договор по переуступке требования на недвижимость, необходимо подать заявление в кадастровую палату или отделение МФЦ. К заявлению нужно приложить квитанцию о внесении госпошлины, соглашение цессии, ДДУ и паспорта сторон.
В течение десяти дней госрегистратор регистрирует документ, внесет изменения в базу Росреестра и договор долевого участия.
После окончания регистрационных действий в Росреестре, нужно отправить один экземпляр договора переуступки квартиры застройщику. Бумажный вариант соглашения можно отправить заказным письмом, а скан-копию - по электронной почте. При почтовом отправлении выдается опись документов, которые кладут в конверт. После доставки адресату, отправитель получает уведомление о доставке.
Согласно НК РФ (ст. 217.1) продавец освобождается от уплаты налога на недвижимость, есдли он владеет имуществом в течение минимального срока. С 2020 года этот период составляет три года.
Если объект находился в собственности меньше установленного периода, то продать квартиру по переуступке без налоговых вычетов не получится. После заключения договора продавец должен подать налоговую декларацию и внести в государственную казну 13% от полученной прибыли.
Купить квартиру по переуступке прав решается не каждый. Этот вид приобретения недвижимости имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Преимущества юридической процедуры цессии наглядно представлены в таблице.
|
Плюсы для продавца |
Плюсы для покупателя |
|
|
|
|
|
Процедура по оформлению цессии усложняется для покупателя такими факторами:
К тому же покупатель может стать владельцем квартиры в МКД, строительство которого растянется на долгие годы.
Вместе с доходом от выгодной реализации недвижимости продавец часто получает головную боль в виде бюрократических проволочек. На практике довольно часто при оформлении переуступки квартиры компания-застройщик не дает согласие на сделку. Его отказ приходится оспаривать в суде.
Расходы на оформление цессии складываются из госпошлины и налога от суммы выручки. В пользу государства отходит 13 % от разницы между ценой, внесенной покупателем по договору долевого участия и суммой, полученной от реализации квартиры по переуступке. Если это первая квартира, которую покупает покупатель, государством предусмотрен возврат налогового вычета.