Эскроу-счет: Что это такое простыми словами, пользоваться или нет?

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для обеспечения безопасности сторон при покупке недвижимости. 

Покупатель переводит в банк деньги, предназначенные для покупки квартиры. Средства замораживаются (депонируются) до момента полного выполнения обязательств по договору продавцом. После регистрации права владения в Росреестре новым владельцем, сумма передается предыдущему собственнику.

Простыми словами эскроу-счет - это своеобразная подушка безопасности для людей, которые решили приобрести квартиру в новостройке. Введение данного финансового инструмента позволило обеспечить снижение рисков при покупке недвижимости на первичном рынке. Использование банка как посредника между застройщиком и дольщиком позволяет защитить интересы дольщиков.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Согласно ГК РФ (ст. 860.8) денежные средства на счете эскроу принадлежат покупателю жилплощади (депоненту) до момента выполнения обязательств продавцом (бенефициаром). То есть, до тех пор, пока имущественное право на недвижимость не зарегистрировано на нового собственника, деньги остаются в банке. Они принадлежат потенциальному новому владельцу, но он не вправе полноценно распоряжаться суммой. Снять финансы депонент сможет в случае неисполнения строительной компанией обязательств по ДДУ.

Банк, в котором хранится резервная сумма, не может использовать свои проценты в качестве вознаграждения до полного выполнения обязательств сторон и взаиморасчетов.

Подтверждением передачи права собственности на жилье является выписка ЕГРН из Росреестра. В документе указаны характеристики предмета сделки (объекта недвижимости), а также ФИО законного владельца. Получить справку и ознакомиться с параметрами имущества можно воспользовавшись услугами онлайн портала ЕГРНка.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Договор эскроу-счета заключается между покупателем, продавцом и банком. В соглашении обязательно указываются полномочия финансового учреждения. Существует два вида обязательств банка-агента:

1. Контроль за правильностью оформления необходимых документов - банк следит за наличием необходимого комплекта документации и в случае предоставления полного пакета бумаг передает денежные средства продавцу. Если же впоследствии будут обнаружены какие-либо ошибки в бланках, сделку могут признать незаконной.
2. Проверка подлинности предоставленных бумаг - в этом случае представитель банка анализирует каждый документ и проверяет его на наличие ошибок. Данный вид договора является наиболее приемлемым для каждого участника сделки.

Если во время юридической сделки возникают сложности с оформлением документов, право распоряжаться деньгами принадлежит дольщику. Строительная компания сможет получить средства после проверки документации банком-агентом и признания им выполнения условий договора в полном объеме. 

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

После вступления в силу ФЗ РФ № 214 купить жилье от застройщика можно после открытия специального банковского счета. Продавец сможет получить денежные средства от дольщика после введения дома в эксплуатацию и передачи имущественного права новому собственнику.

Эта процедура состоит из следующих этапов:

• Покупатель открывает счет в банке, с которым сотрудничает застройщик;
• После регистрации ДДУ потенциальный новый владелец вносит на счет деньги за жилье;
• Банк-агент выдает кредит застройщику на строительство объекта недвижимости;
• После введения дома в эксплуатацию продавец получает свои деньги, покупатель - квартиру, а финансовое учреждение - положенное вознаграждение.

Денежные средства, которые хранятся на эскроу-счете, застрахованы на весь срок проведения строительных работ. Если банк обанкротится или у него отзовут лицензию, то вклад переведут на счет другого финучреждения. 

Перед покупкой квартиры в новостройке важно проверить застройщика и саму жилплощадь на юридическую чистоту. Изучить репутацию строительной компании можно на сайте продавца. Полномочия собственника недвижимости регистрируются в росреестре. Ознакомиться с правами собственника и характеристиками дома можно с помощью выписки ЕГРН. Заказать справку онлайн вы сможете, воспользовавшись услугами интернет-сервиса EGRNka.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Все объекты недвижимости и земельные участки должны быть поставлены на кадастровый учет (ФЗ РФ № 218). Сведения отображаются в базе росреестра и используются для формирования публичной кадастровой карты. Любое заинтересованное лицо имеет возможность изучить параметры объекта с помощью интерактивного сервиса.

На ПКК отображаются данные о площади земельного участка или строения, ФИО правообладателя, ключевые характеристики. Ознакомиться с этой информацией и найти зарегистрированное недвижимое имущество возможно, зная точный адрес или кадастровый номер объекта.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Субъектами договора счета эскроу являются:

• Депонент - лицо, которое вносит деньги (покупатель);
• Бенефициар - застройщик, который получает средства после выполнения обязательств (продавец);
• Эскроу-агент - банк, который контролирует проведение имущественной сделки и отвечает за сохранность ресурсов.

Банк - это независимая сторона соглашения. Финансовая организация является гарантом сделки и отвечает за выполнение обязательств участниками соглашения. Открывать эскроу-счета вправе только банки, имеющие лицензию и статус кредитной организации.

Схема действия счета эскроу

Использование рассматриваемого финансового инструмента базируется на следующих этапах:

1. Заключение сторонами договора, согласно которому покупатель обязуется передать деньги агенту, продавец гарантирует передачу имущественного права, а банк проводит контроль сделки.
2. Депонент открывает спецсчет в банке и вносит необходимую сумму.
3. Финансовое учреждение замораживает внесенные средства.
4. Продавец выполняет обязательства (вводит дом в эксплуатация, передает право собственности на квартиру новому владельцу) и предъявляет соответствующие доказательства. Документом, подтверждающим переход права собственности покупателю, является выписка из ЕГРН.
5. Банк-агент разблокирует деньги и переводит их продавцу.

Проверить, выполнил ли застройщик обязательства перед дольщиком и оформил право владения на него можно с помощью выписки ЕГРН.

Как открыть ЭСКРОУ счет

После того, как вы нашли подходящую жилплощадь в новостройке, можно приступать к оформлению имущественной сделки. Процедура состоит из следующих этапов:

• Заключение договора долевого участия с застройщиком;
• Регистрация ДДУ в Росреестре;
• Сбор необходимой документации - от покупателя потребуют паспорт и ДДУ;
• Подача заявления в банк;
• Заключение договора на открытие специального счета.

Это стандартные этапы процедуры, которые могут меняться в зависимости от финансового учреждения, которое предоставляет кредит строительной компании на возведение объекта. Узнать, какие именно документы нужны для открытия счета эскроу можно непосредственно у представителя банка-агента.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

В случае банкротства финансовой организации, деньги вернуться депоненту. Ресурсы на счетах эскроу застрахованы. Но есть один нюанс - вернуть получится лишь сумму, не превышающую 10 млн руб., даже если недвижимость стоит дороже. Эта норма регламентируется ФЗ РФ № 177. 

Что будет, если обанкротится застройщик 

В этом случае денежные средства, которые покупатель внес за собственное жилье, также вернутся ему обратно в полном объеме. также возврат полной суммы со спецсчетов гарантирован, если строительная компания задерживает выдачу документов и не вводит дом в эксплуатацию более полугода с даты предусмотренной условиями договора.

Плюсы и минусы счета эскроу

Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив - что лучше?

У каждого из перечисленных способов расчетов есть свои особенности. Банковская ячейка - это сейф, в который можно положить наличные деньги. Получить доступ может к нему другое лицо, если предъявит оговоренный пакет документов.

Аккредитив - это способ передачи денег безналичным расчетом. В этом случае банк является посредником. Как правило, данный вид взаиморасчетов используется при проведении торговых сделок. Ниже в таблице приведены различия между фининструментами, гарантирующими выполнение расчетов.