Договор купли-продажи недвижимости: Порядок оформления, образцы

Что такое ДКП

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) - это гражданско-правовое соглашение между покупателем и продавцом. Согласно акту владелец недвижимого имущества обязуется передать его другой стороне сделки за установленную плату. Покупатель в свою очередь обязуется внести установленную сумму и принять объект сделки.

ДКП требуется для подтверждения перехода имущественного права от продавца к покупателю. Документ составляется в письменной форме. Бланк должны подписать обе стороны сделки. Нотариально заверять образец договора не обязательно. Текст соглашения вы можете составить в произвольной форме. Главное, указать в нем все нюансы перехода права собственности к новому владельцу и порядок расчетов.

Структура, содержание, правила оформления сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества регламентируются Гражданским Кодексом РФ (ст. 549).

Образец договора

Скачать утвержденный типовой Образец соглашения о продаже дома и участка.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи недвижимости (субъектами) являются продавец и покупатель. Участниками сделки могут быть физические лица или организации. Если сделка заключается между гражданами, ее участники должны быть дееспособными и отдавать отчет своим решениям. То есть гражданин должен осознавать последствия своих решений и нести за них ответственность.

По закону дееспособность наступает, когда человек достиг 18 лет. До момента наступления совершеннолетия любые юридические опреации от имени недееспособного гражданина заключают его родители или законные опекуны.

Если совершеннолетний гражданин страдает психическими заболеваниями или любой формой зависимости (алкогольная, наркотическая), его могут признать недееспособным решением суда. В этом случае подписать вместо него соглашение об отчуждении жилплощади также вправе опекун или попечитель.

Перед подписанием договора покупки, покупатель должен убедиться в полномочиях продавца и проверить объект на юридическую чистоту. Узнать параметры жилплощади можно из выписки ЕГРН. В справке зафиксированы основные характеристики объекта, реквизиты зарегистрированных владельцев, сведениях об обременениях.

Оформление выписок занимается регистрационный орган - Росреестр. Обратиться за документом можно также в МФЦ. Проще и быстрее заказать бланк онлайн на интернет-сервисе EGRNKA.INFO. Изготовление электронной версии документа на сервисе занимает не более часа.

На что обратить внимание в договоре

Изучив образец договора купли-продажи недвижимости, становится понятно, что в нем нет каких-то лишних или необязательных пунктов. В некоторых случаях субъекты сделки дополняют стандартный бланк иными разделами, например:

• До внесения полной суммы покупателем, имущество остается в залоге у продавца - для защиты прав продавца, можно включить в текст соглашения пункт, что реализуемое имущество остается в залоге у собственника до внесения полной суммы. Данная опция предусмотрена автоматически в ДКП, но ее можно прописать отдельным пунктом;
• Гарантии сторон - продавец обязуется предоставить полный объем информации о жилплощади. В договоре купле-продажи необходимо указать параметры объекта, сведения о зарегистрированных жильцах, проводимых перепланировках и имеющихся обременениях. Эти данные можно проверить с помощью выписки ЕГРН;
• Предметы обстановки и техника - если дом или иная жилплощадь продается с движимым имуществом, необходимо указать, что оно также передается новому владельцу после внесения оплаты. Лучше составить акт приема-передачи с перечнем предметов.

Какая недвижимость может выступать предметом купли-продажи

Согласно ГК РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относятся земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилые дома, квартиры, здания, сооружения. перечисленные виды недвижимости могут выступать предметом договора купли-продажи.

Независимо от вида продаваемого имущества существует обязательное условие - объект должен стоять на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер. Обязательность регистрации недвижимости регламентируется ФЗ РФ № 218.

Информация о зарегистрированной недвижимости и земельных участках фиксируется в базе Росреестра. Чтобы изучить юридические аспекты имущества достаточно заказать выписку из ЕГРН или найти объект на публичной кадастровой карте. ПКК формируется на основании сведений, занесенных в базу госрегистратора.

Проверка недвижимости на карте

Чтобы идентифицировать объект на Публичной кадастровой карте, необходимо выполнить такие действия:

1. На ПКК ниже, указать в поисковом поле точный адрес или кадастровый номер объекта.
2. Ознакомиться с общедоступными сведениями.
3. При необходимости подать заявку на оформление выписки из ЕГРН. 

Если нужный дом или земельный участок не удалось обнаружить на карте, значит объект не внесет в базу Росреестра. Значит совершать юридические операции с таким имуществом нельзя.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Кто и где регистрирует ДКП?

После заключения сделки по отчуждению имущества, необходимо провести регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Согласно ФЗ РФ № 218 (ст. 3) оформлением права собственности на объект и постановка его на госучет - это функции Росреестра. Информация о недвижимости и ее новом владельце вносится в информационную базу данных госструктуры. Эти сведения отображаются в выписке из ЕГРН. Она является подтверждением полномочий собственника и характеристик объекта.

Узаконить имущественное право и зарегистрировать ДКП можно несколькими способами.

Как зарегистрировать через МФЦ?

Для оформления права собственности на имущество через МФЦ, необходимо выполнить такие шаги:

• Записаться на прием к специалисту - сделать это можно по телефону, приехать в центр за талоном лично или онлайн на портале Госуслуги; 
• Написать заявление - бланк можно взять в МФЦ или скачать в сети;
• Подготовить необходимые документы для регистрации договора купли-продажи - в обязательный пакет документов входят сам ДКП, паспорта участников сделки, заявление установленного образца, документ, на основании которого продавец владеет имуществом, выписка из ЕГРН, доверенность (если интересы сторон представляет уполномоченное лицо). также в отдельных случаях могут потребоваться согласие от супруга и супруги, а также разрешение на сделку от опеки;
• Оплатить государственную пошлину - сумма госпошлины, которую необходимо внести за регистрацию имущественных прав, зависит от статуса владельца. Для граждан она составляет 2000 рублей, для организаций - 22 000 рублей (НК РФ, ст. 333.33);
• Предоставить документы и квитанцию с оплаченной пошлиной на рассмотрение сотруднику МФЦ - сама процедура регистрации договора производится в Росреестре. Представитель МФЦ передает заявку на рассмотрение госрегистратору, в ведомстве рассматриваются документы и при отсутствии замечаний вносятся изменения в базу;
• Получить новую выписку из ЕГРН - заключительным этапом регистрационных действия является получение покупателем выписки ЕГРН, где в графе собственник будут указаны его данные.

Проверить характеристики объекта и полномочия владельца можно онлайн. При заказе выписки из ЕГРН через портал EGRNKA.INFO, вы сможете ознакомиться с информацией по имуществу через час.

Через нотариуса

Нотариальному заверению подлежит договор купли-продажи недвижимости в таких случаях:

• Реализации доли совместного имущества;
• Юридические сделки с объектом, который принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
• Рентное соглашение;
• Оформление права собственности на жилье, полученное в наследство.

После заверения сделки и подписания ДКП, нотариус передает документы на регистрацию в росреестр. Далее вносятся изменения в базу и новый владелец получает выписку с подтверждением своих прав.

Стоимость и сроки регистрации

Срок регистрации договора купли-продажи недвижимости и оформление имущества собственность зависит от способа подачи документов. Если вы подали заявление через МФЦ, регистрационные действия будут длится до 9 дней. Оформление через нотариальную контору займет до десяти дней.

Стоимость процедуры включает госпошлину и оплату услуг нотариуса (при необходимости).

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Сделка по отчуждению недвижимого имущества считается недействительной, если не повлекла за собой каких-либо юридических последствий. В законодательстве существуют два понятия таких операций: ничтожная и оспоримая. 

Ничтожным договор купли-продажи считается, если изначально заключался с нарушением установленных законодательных норм, нравственных понятий и моральных принципов. Например, ничтожной считается сделка, где в собственником имущества является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Оспоримый договор купли-продажи недвижимости влечет юридические последствия до момента, когда одна из сторон не подаст исковое заявление в суд. Если продавец не получил согласие на продажу квартиры от супруга, сделку могут признать недействительной через суд.