Договор купли-продажи дома

Предварительная проверка дома перед покупкой

Перед подписанием договора купли-продажи дома с земельным участком, необходимо проверить их на наличие обременений и другие особенности. Согласно ФЗ РФ № 218 каждый объект на территории России должен стоять на кадастровом учете. Без регистрации имущества в Росреестре с ним невозможно проводить какие-либо юридические сделки.

Сведения из информационной базы дублируются в выписке из ЕГРН. Именно эта справка дает возможность любому заинтересованному лицу проверить недвижимость и земельные участки на юридическую чистоту. В выписке указаны параметры учетной единицы, сведения о зарегистрированных собственниках, данные об ограничении имущественных прав, картографические материалы на объект.

Сведения о домах и земельных участках, стоящих на госучете, фиксируется в базе Росреестра. Чтобы проверить имущество и его собственников на юридическую у, достаточно заказать выписку из ЕГРН или найти объект на публичной кадастровой карте. Основой для формирования ПКК является база госрегистратора. 

Заказать информационную справку из Росреестра, вы можете в регпалате, через МФЦ или онлайн на интернет-сервисе EGRNKA.INFO. Оформление электронной версии бланка предпочтительнее, потому что экономит время заявителя - после подачи запроса справка будет готова в течение часа.

Проверить дом на карте

Найти и ознакомиться с характеристиками жилого дома и земельного участка с помощью публичной кадастровой карты может любой человек. Для поиска объекта на ПКК нужно выполнить следующие действия:

1. На интерактивной карте ниже, указать в строке поиска адрес или идентификатор недвижимости. 
2. Изучить характеристики объекта.
3. Заказать при необходимости выписку из ЕГРН.

Если вы не смогли обнаружить объект на карте, значит он не зарегистрирован в росреестре. Следовательно заключать договор купли-продажи участка с домом запрещено. 

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Порядок продажи дома и участка

Процедура оформления договора купли-продажи дома регулируется ГК РФ. Соглашение должно соответствовать требованиям законодательства и учитывать интересы каждого субъекта сделки. Порядок продажи жилого дома включает такие этапы:

1. Проверка полномочий продавца - для этого потребуется выписка из ЕГРН и документы, на основании которых собственник владеет имуществом;
2. Изучение имущества на наличие обременений;
3. Подготовка документов - для заключения договора купли-продажи дома с земельным участком продавец и покупатель должны предоставить определенный пакет документов;
4. После отчуждения имущества договор купли-продажи подлежит регистрации в росреестре. 

Если участники сделки не могут лично присутствовать при подписании договора, они могут передать полномочия доверенным лицам. Представители действуют на основании нотариально заверенной доверенности.

Какие документы необходимы с обеих сторон

Для заключения договора купли-продажи продавец дома с земельным участком должен подготовить следующий список бумаг:

• Документы, на основании которых собственник владеет землей и ОКС;
• Выписка из ЕГРН с описанием характеристик имущества;
• Справка с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам;
• Согласие на сделку от супруга (супруги);
• Разрешение от опеки (если юридическая операция проводится при участии несовершеннолетних лиц);
• Техплан на дом;
• Паспорт и ИНН.

Покупатель объекта недвижимости должен предоставить документ, удостоверяющий личность. Важно понимать, если дом продается вместе с земельным участком, необходимо собрать справки на каждый из объектов. ОКС и надел - это две самостоятельные учетные единицы, имеющие свои кадастровые номера и документы.

Как правильно составить договор купли продажи дома

Чтобы ДКП не смогли признать недействительным и оспорить в суде, нужно правильно составить текст соглашения. Если предметом сделки является строение и участок, в договоре необходимо учитывать особенности каждого объекта. По структуре ДКП на дом не отличается от иных подобных документов. В соглашении указывают реквизиты сторон, права и обязанности субъектов, характеристики предмета сделки, дату оформления документа.

Существенные условия договора

Согласно ГК РФ (ст. 549) в ДКП недвижимости стороны должны согласовать существенные условия сделки. К ним относятся:

• Описание предмета договора купли-продажи - в этом разделе указывается тип отчуждаемого имущества, его адрес, кадастровый номер, технические параметры (площадь, этажность), категория ЗУ;
• Стоимость и порядок расчетов - в этом разделе прописывается цена имущества и порядок расчетов. Также в параграфе указывают, кто будет оплачивать регистрацию имущественного права в Росреестре;
• Дата вступления ДКП в действие - покупатель становится полноправным владельцем имущества после регистрации прав в ЕГРН;
• Порядок передачи объекта - предмет соглашения передается новому собственнику через соответствующий акт;
• Права и обязанности субъектов договора;
• Ответственность сторон.

Основные положения договора купли-продажи дома закреплены в ст. 432 ГК РФ. Указанные пункты могут быть дополнены другими разделами по желанию участников соглашения.

Дополнительные условия договора

Дополнительные условия ДКП могут быть оформлены в отдельный раздел. Он не является обязательным параграфом соглашения и вносится в текст по желанию сторон. Отдельными пунктами можно обозначить следующие нюансы:

• Способ и сроки передачи объекта новому владельцу;
• Распределение расходов по составлению договора;
• Перечень лиц, которые вправе пользоваться объектом после регистрации перехода права собственности;
• Описание ограничений по использованию земельного надела;
• Количество копий ДКП.

Независимо от наличия дополнительных условий в договоре о продаже дома, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Особенности

Оформление документов на продажу жилого дома немного отличается от стандартной процедуры, поскольку в договоре регламентируется продажа не только дома, но и земельного участка, а продавец часто должен также позаботиться о выписке зарегистрированных в доме лиц, поскольку дом является жилым помещением.

Образец договора купли продажи дома

Скачать утвержденный типовой Договор купли-продажи жилого дома.

Сроки и стоимость оформления сделки купли-продажи 

Цена оформления ДКП зависит от необходимости нотариального заверения сделки. Тарифы нотариуса не могут превышать 20 000 рублей и быть меньше 300 рублей. Также субъектам договора необходимо внести госпошлину за регистрацию перехода имущественного права. Ее размер зависит от статуса владельца. Для физлиц она составляет 2 000 рублей, для юрлиц - 22 000 рублей.

Сроки регистрации договора купли-продажи в Росреестре зависят от способа подачи заявления. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрационные действия будут длиться до 10 дней.

Проверить, внесены ли изменения в реестр, можно через выписку из ЕГРН. Заказать справку вы можете онлайн на ЕГРНка.инфо. Для подачи заявки необходим точный адрес или кадастровый код недвижимости.

В каких случаях требуется нотариальное заверение

Договор купли-продажи на дом нужно заверять в нотариальной конторе в следующих ситуациях:

• Продаваемое имущество находится в общедолевой собственности;
• Владельцем дома или земельного участка, выставленных на продажу, является несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• Заключение ренты;
• Продавец недвижимости или земли владеет объектом на основании свидетельства о наследстве.

В остальных случаях договор можно не заверять у нотариуса. Документ составляется в письменной форме, с указанием перечисленных выше условий и обязанностей сторон. После подписания соглашение передается в Росреестр и осуществляется передача имущественного права покупателю. С этого момента он становится полноценным собственником.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Сделку могут признать недействительной, если после нее не возникло каких-либо юридических последствий. Договор купли-продажи недвижимости считается ничтожным, если при его заключения были нарушены нормы действующего законодательства. Оспоримый договор о продаже или покупке дома имеет юридическую силу, до того момента, пока одна из сторон не подаст иск в суд и оспорит сделку.